Dans ces arrêts concordants, la cour d’appel de Paris, considère que les locations de courte durée sont incompatibles avec l’esprit de la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non.

Aujourd’hui, les juges de la cour d’appel fondent leurs décisions de non-compatibilité de la location de courte durée au regard du règlement de copropriété sur plusieurs éléments qui sont la perte de l’affectation à l’habitation, l’activité commerciale découlant de l’imposition aux BIC et les troubles de voisinage découlant de l’activité. Cette jurisprudence récente, beaucoup plus stricte à l’égard des locations de courte durée destinées à une clientèle de passage est d’ailleurs, de ce point de vue, dans la même ligne que celle relative aux sous-locations (TI Paris, 6 avr. 2016 : JurisData n° 2016-010240 ; CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 8 sept. 2016, n° 14/06505. – CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 3 nov. 2016, n° 14/20622).

L’essor d’Airbnb pourrait conduire les copropriétés à vouloir modifier leur RDC afin d’y inclure une stipulation qui interdit la location courte durée (via des plateformes). Il faudrait pour cela qu’une telle décision soit approuvée à l’unanimité par les copropriétaires. Mais comme la loi autorise la location meublée à partir du moment où elle n’excède pas quatre mois par an, certains propriétaires pourraient estimer que les priver de cette location «soit contraire à leurs droits», et cela pourrait entrainer un contentieux.

Il faut cependant, garder à l’esprit que le syndicat pourra toujours agir contre un copropriétaire non-respectueux par le biais de la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux du voisinage. Pour mettre en œuvre cette responsabilité, il suffit de rapporter la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal, apprécié en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

L’application de cette théorie a cependant fait débat au sein de la copropriété. Mais, là encore, les règles évoluent. Les juges du fond n’ont pas hésité à appliquer la responsabilité issue des troubles de voisinages pour condamner des copropriétaires à l’égard du syndicat en raison du trouble générés par leurs locataires louant pour de courtes périodes, comme le montrent deux arrêts (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 21 mai 2014, n° 12/17679 – CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 15 juin 2016, n° 15/18917).

Pour que le syndicat puisse agir, il faut donc qu’un trouble anormal existe. Cela suppose donc une une gêne caractérisée, la vie collective dans un immeuble en copropriété supposant, en effet, d’évidentes contraintes. Le trouble doit également être collectif, affecter l’immeuble et non un lot. Mais, précisément, en matière de meublés de tourisme, le préjudice est souvent collectif car affectant les parties communes (couloirs, ascenseurs, escaliers). Les arrêts ayant déjà condamné des copropriétaires louant leur lot en meublé touristique font d’ailleurs systématiquement référence à ce type de préjudice, comme le montre tant celui du 21 mai 2014 (CA Paris, 21 mai 2014, n° 12/17679) que celui du 15 juin 2016 (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 15 juin 2016, n° 15/18917).

Ce trouble anormal est souvent pris en compte par les tribunaux pour reconnaître l’existence d’une violation du règlement de copropriété en cas de location de courte durée.

La loi ELAN est venue renforcer le contrôle :

  • Les particuliers qui n’auront pas télé déclaré leurs locations touristiques auprès de la mairie seront passibles d’une amende ne pouvant excéder 5000 euros par annonce.

Ceux qui omettront de transmettre le décompte des nuits ayant fait l’objet d’une location, alors que la mairie leur en aura fait la demande, s’exposent à une amende pouvant atteindre 10 000 euros par annonce.

Attention au Airbnb !

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