Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 31 mai 2018 n°17-18.046 rappelle les règles en matière de modalités relatives au contrat de syndic et à la délégation de pouvoir du conseil syndical.

Dans un premier temps, il est rappelé que l’article 29 du décret du 17 mars 1967 indique que le contrat de syndic doit préciser notamment :

  • sa durée
  • ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance
  • et les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

En l’espèce, le contrat de syndic litigieux précisait que le terme du contrat  était fixé à l’AG suivante devant approuver les comptes. Ce qui est reproché dans cet arrêt, n’est pas la limitation temporelle, puisqu’elle est respectée en l’espèce, mais la fixation des modalités de la durée. La Haute juridiction rappelle donc qu’il n’est  plus possible de se contenter de préciser que le contrat durera un an sans énoncer, de façon précise, que le mandat de syndic prendra effet à une date donnée et prendra fin à une autre date.

En effet, il apparait que dans cette affaire, les rédacteurs du contrat avaient préféré une formulation vague, mentionnant que le contrat prendra fin « à l’assemblée générale statuant sur l’approbation des comptes de l’exercice 2013 ».

L’article 29 du décret précité est donc interprété de manière ferme par la Cour de cassation, qui souhaite désormais en finir avec un usage de formulation type.

L’arrêt rapporté s’est prononcé sur l’annulation d’une seconde décision votée par l’assemblée générale, qui donnait mandat au conseil syndical de choisir la société en charge de la réfection de la porte d’entrée de l’immeuble.

Le motif de la demande d’annulation reposait sur le non-respect des règles de délégation de pouvoir, qui en matière de vote de travaux, est soumise à la majorité absolue des copropriétaires.

La cour d’appel, pour justifier le refus d’annulation, considérait qu’il ne s’agissait pas d’une délégation de pouvoirs mais d’un vote de travaux donnant mandat au conseil syndical d’effectuer le choix de l’entreprise. Le juge du droit a reproché à la cour d’appel d’avoir violé les articles 24 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 21 et 26 du décret du 17 mars 1967 car « est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires la délégation de pouvoir donnée au conseil syndical de choisir l’entreprise chargée d’effectuer les travaux ».

 

 

Désignation du syndic, et délégation de pouvoir accordée au CS

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