En cas d’impayés importants, le syndicat des copropriétaires peut parfois être confronté à des difficultés de recouvrement. Des solutions sont prévues par la loi de 1965 afin d’assurer le recouvrement des impayés de charges. Néanmoins, la solution ultime que peut mettre en oeuvre le syndicat est la vente du lot du débiteur sur saisie immobilière. Cette procédure n’est cependant pas neutre et nécessite de prendre des précautions.

L’article 11 I-11° précise les éléments qui doivent être notifiés aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour, et formalise les résolutions dans le cas d’une vente par adjudication. Ainsi, l’ordre du jour devra comporter trois résolutions à savoir :

  • L’autorisation donnée au syndic d’initier la vente forcée du ou des lots concerné(s)
  • Le montant de la mise à prix
  • Le montant des sommes estimées définitivement perdues, ce que l’on nomme les « créances douteuses estimées irrécouvrables ».

Le montant de la mise à prix est un exercice que le syndicat ne doit pas prendre à la légère. En effet, ce prix ne doit pas être trop élevé au risque de ne pas trouver d’enchérisseur, et surtout au risque que le SDC soit déclaré adjudicataire d’office (Code procédures civiles d’exécution article L.322-6). En outre, le prix ne doit pas être estimé à la baisse, au risque de ne pas pouvoir recouvrer à la totalité de la dette, et surtout que le saisi demande une revalorisation du prix auprès du Juge (Code procédures civiles d’exécution article L.322-6).

Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 28 juin 2018 (Civ 2ème 28 juin 2018 n°17-11.076)  apporte des précisions sur l’importante question de la mise à prix de l’immeuble visé par une procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, l’interrogation portait sur les prérogatives du poursuivant (banque), ce dernier pouvait-il obtenir du juge une modification du prix initial fixé dans le cahier des conditions de vente à la baisse suite à une erreur d’estimation vénale du bien ?

La Haute juridiction a répondu par la négative en indiquant que « le montant de la mise à prix fixé par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente ne peut être modifié qu’à la demande du débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 322-6, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution ». Ainsi, la demande de modification ne peut être ouverte qu’au débiteur, uniquement en présence d’une « insuffisance manifeste » de la mise à prix initialement fixée.

 

Les règles de modification de prix lors d’une vente sur saisie immobilière

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