La Cour de Cassation dans un arrêt rendu le 5 avril 2018 (Civ. 3e, 5 avr. 2018, F-P+B, n° 17-14.138) a jugé que la décision de consentir de manière révocable l’occupation de parties communes à titre précaire et sur une surface déterminée (à propos de l’installation d’une terrasse démontable) relevait de la majorité simple la

Le SDC avait accordé à la majorité simple un droit d’occupation précaire sur une partie commune dans le but d’installer par le locataire du lot à usage de restauration rapide une terrasse démontable.
Un des copropriétaires, exploitant un autre restaurant, assigne le SDC en vue d’obtenir l’annulation de la résolution litigieuse.

Au soutien de son pourvoi, le demandeur faisait notamment valoir que la décision querellée, prise en 2013, relevait d’un vote à la double majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). Ce, d’une part, car elle concernait la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes telles que visées dans le règlement de copropriété et, d’autre part, parce qu’elle avait aussi trait à des travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration (comp., depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’art. 30 de la loi de 1965, qui vise non plus la majorité de l’art. 26 mais celle de l’art. 25).

Il n’obtient pas gain de cause, le juge du droit approuvant le juge d’appel pour avoir « exactement retenu » que la décision relevait de la majorité simple, compte tenu du caractère précaire et révocable de l’autorisation qui portait sur une surface déterminée et du fait que la terrasse incriminée était démontable.

En l’espèce, le droit concédé s’assimilait à un droit d’utilisation temporaire des parties communes et non à un droit de jouissance exclusif qui nécessite un vote à la double majorité de l’article 26, voire à l’unanimité en cas d’atteinte portée à la destination de l’immeuble ou droits de jouissance des copropriétaires. Dès lors, l’autorisation d’occupation temporaire des parties communes pouvait être considérée comme étant un acte d’administration relevant de la majorité simple (jugeant en ce sens, à propos de l’occupation de combles, parties communes, dont l’usage privatif n’avait été accordé qu’à titre précaire, (Civ 3ème 2 mars 2010 n° 09-13.090).

L’occupation précaire des parties communes se vote à la majorité simple !

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