« L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; que ce jour est celui de la régularisation des charges qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ». Par cet attendu, la Cour de cassation confirme un récent revirement de jurisprudence à propos du point de départ de l’action en répétition des charges indues (Civ. 3e, 9 nov. 2017, n° 16-22.445).
Antérieurement, la Haute juridiction considérait que la date du paiement des provisions sur charges par le locataire était le point de départ de la prescription  (Civ. 3e, 23 mars 2011, n° 10-10.013 ; Orléans, 15 févr. 2016, n° 14/03349).
Cependant, ce raisonnement était contestable à la lecture  de l’article 2224 du code civil qui fixe le point de départ du délai de prescription au jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Dès lors, si les provisions sont dues mensuellement, ce n’est qu’au moment de la régularisation annuelle que le locataire peut vérifier si les sommes avancées étaient justifiées ou pas au regard des frais réellement engagés par le bailleur.

Cet arrêt permet également à la Cour de cassation d’appliquer le décret du 19 décembre 2008 modifiant le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables à propos de la rémunération des gardiens et concierges d’immeuble.

En effet, les dépenses correspondant à la rémunération du gardien n’étaient récupérables que dans la mesure où l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets étaient assurés cumulativement et exclusivement par ce dernier.

Le décret du 19 décembre 2008 assoupli ce principe critiqué comme étant peu réaliste dans les grands ensembles immobiliers pour lesquels le concierge ne peut assurer seul l’entretien complet (TI Montluçon, 9 déc. 2009, n° 11-08-000674). Désormais, l’intervention d’un tiers en remplacement du gardien ou le fait que ce dernier ne réalise qu’une seule de ces missions ne permettent pas d’exclure la récupération des frais.

Ainsi, deux hypothèses se dégagent :

  • soit le gardien cumule ces deux tâches et les charges sont récupérables à concurrence de 75 % de leur montant,
  • soit il n’assume que l’une ou l’autre de ces missions et elles ne peuvent l’être que pour 40 %. Encore faut-il cependant que l’aide apportée par le tiers soit due à une impossibilité matérielle temporaire et non permanente (Civ. 3e, 17 déc. 2013, n° 12-26.780).

En l’espèce, les locataires demandaient également le remboursement des sommes versées au titre du salaire des gardiens. Ils obtiennent gain de cause en première instance au motif que pour que leurs salaires soient récupérables, les deux tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets doivent être effectuées de manière cumulative et à l’exclusion de tout partage permanent de leurs activités avec un tiers. Or, le bailleur faisait appel à un prestataire extérieur pour l’entretien des parties communes intérieures. La Cour de cassation censure ce raisonnement reprochant aux premiers juges de ne pas avoir recherché si le gardien ou concierge n’avait pas effectué seul l’une de ces tâches.

Civ. 3e, 8 mars 2018, FS-P+B+I, n° 17-11.985

Prescription de l’action en répétition des charges indues et rémunération du gardien

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